요즘은 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않는 전세사기,깡통전세가 늘어나면서 많은 분들이 가슴 아픔을 겪고 있습니다.
이에 따라 전세 계약을 앞둔 분들은 피해를 입지 않을까 걱정하는 모습을 보입니다.
따라서, 오늘은 전세사기를 예방하기 위해
전세 계약 시 꼭 확인해야 할 중요한 사항들에 대해 이야기하겠습니다.
1. 전세 계약전 체크!
전세 계약을 앞둔 경우, 주택 시세를 확인해야 합니다.
주택 시세와 비교하여 보증금이 지나치게 높은 경우, 깡통주택의 가능성을 간과할 수 없습니다.
깡통전세은 전월세 보증금이 주택 시세의 80%를 초과하는 경우를 말합니다.
주택 시세는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 : http://rt.molit.go.kr/
또한, 계약하려는 주택이 압류, 가압류, 강제경매 등으로 인해 임차인의 권리가 침해되지 않는지에 대해서도 확인해야 합니다.
2. 주택 소유자 또는 대리인 체크 !
전세 계약을 체결하러 온 사람이 등본상으로 집주인과 일치하는지 확인해야 합니다.
만약 주택 소유자가 사정상 대리인을 보내온 경우,
대리인의 신분증, 등본 등을 통해 확실한 대리권한을 확인해야 합니다.
대리인일 경우, 집주인 및 대리인의 인적 사항과 주소, 계약 조건, 보증금 수령자가 명확히 명시된 위임장을 소지하고 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
또한, 등기부등본상으로 임대인이 여러 명인 경우도 있으므로
모든 임대인과의 계약이 이루어졌는지도 체크하는 것이 좋습니다.
3. 공인중개사 체크 !
공인중개사와 마주하는 경우, 공인중개사의 개입 여부를 확인하고 본인 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
또한, 전세 계약 시 공인중개사는 중개대상물확인서와 공제증서를 제공하고 이에 대해 임차인에게 충분한 설명을 제공해야 합니다.
● 중개대상물확인서란 ?
중개대상물확인서는 공인중개사가 중개하는 부동산(주택, 상가, 사무실 등)의 상태와 정보를 확인할 수 있는 문서입니다.
이 문서에는 해당 부동산의 주소, 면적, 구조, 시설 및 장비 유무 등 상세한 정보가 포함되어 있습니다.
중개대상물확인서를 통해 임차인은 중개사로부터 제공받은 정보와 실제 부동산의 상태를 비교하여 계약 전에 명확한 이해를 할 수 있습니다.
또한, 중개대상물확인서는 임차인이 나중에 생길 수 있는 분쟁을 예방하고 거래의 투명성을 확보하기 위해 필요한 문서입니다.
● 공제증서란?
공제증서는 전세 계약 시 공인중개사가 임차인으로부터 받은 보증금을 안전하게 보관하기 위해 발급하는 문서입니다.
이 문서는 공인중개사가 보증금을 전달받았음을 증명하고, 해당 금액이 어떻게 처리되는지를 기록합니다.
공제증서에는 임차인의 성명, 주소, 계약 내용 및 보증금의 입금일과 금액 등이 포함됩니다.
또한, 공제증서에는 보증금이 어떤 방식으로 처리되며 계약 종료 시 반환 여부와 절차에 대한 내용도 명시됩니다.
임대차 관계에서 공제증서는 임차인과 임대인 간의 신뢰를 구축하고 분쟁 예방을 위해 중요한 역할을 합니다.
이를 통해 임차인은 보증금의 안전한 보관과 반환 절차를 확인할 수 있으며, 임대인은 거래의 투명성과 신뢰성을 확보할 수 있습니다.
4. 계약내용 확인사항 체크!
전세계약 시 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
먼저, 임차하는 주택의 주소와 면적이 건축물대장 및 등기부등본과 일치하는지 확인해야 합니다.
건축물대장을 살펴볼 때는 전세계약할 주택이 위반 건축물이 아닌지, 주택 용도의 건축물인지도 확인해야 합니다.
임대인과 공인중개사의 인적 사항이 정확하게 작성되었는지도 따져보아야 합니다.
계약 시작 일자와 종료 일시, 보증금 혹은 월세를 납부하는 날짜와 입금 계좌도 정확하게 명시되어 있어야 합니다.
또한, 관리비에 포함된 세부 내역과 부담 주체도 꼼꼼히 확인하여야 합니다.
5. 특약 사항 체크 !
임차인은 일방적으로 불리하게 작용하는 특약 사항이 있는지 확인해야 합니다.
또한, 임대인이 구두로 약속한 내용이 특약 사항에 반영되어 있는지도 확인해야 합니다.
구두로 약속된 내용이라도 특약 사항에 명시되어 있어야만 그 효력을 증명할 수 있기 때문입니다.
따라서, 임차인은 계약서의 특약 사항을 꼼꼼히 검토하여 어떠한 불리한 조건이나 구두로 약속된 내용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
6. 전세 계약 후 체크 !
전세계약을 마치고 이사를 하기로 결정했다면, 이사할 집의 상태를 체크해야 합니다.
먼저, 등기부등본에 어떠한 변동 사항이 있는지 확인해야 합니다.
등기부등본은 부동산의 소유자 및 권리에 대한 정보를 담고 있으므로, 전세계약 이후 변경된 사항이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
또한, 이사할 집의 상태가 계약 조건과 동일한지도 체크해야 합니다.
계약 시 약속된 내용과 일치하지 않는 부분이 있는지, 집의 시설 및 장비 유무와 상태가 예상과 다른지 등을 주의깊게 살펴보아야 합니다.
위의 점들을 꼼꼼하게 확인하여 원활한 이사 과정과 거주 환경을 보장받을 수 있도록 해야 합니다.
전세계약이 완료되었다면, 임차인은 정당한 권리를 보장하기 위해 대항력과 우선변제권을 갖추어야 합니다.
● 대항력은 거주하는 주택에 대한 권리를 의미합니다.
이는 집의 열쇠나 현관 비밀번호를 전달받는 것부터 시작하여,
임대인이 집을 매매하거나 새로운 임차인이 이사를 올 때도 계약 내용에 따라 해당 주택에 머무를 수 있는 권리 등을 포함합니다.
● 우선변제권은 주택과 관련된 채무 문제가 발생할 경우,
특정 채권자가 다른 채권자보다 우선하여 돈을 받을 수 있는 권리입니다.
예를 들어, 임대인의 채무로 인해 주택이 경매에 넘어가게 되더라도 우선변제권이 있는 경우 해당 권리자는 다른 이들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됩니다.
따라서, 전입신고를 진행하고 확정 일자를 받아
대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 임차인의 정당한 권익 및 보호에 중요한 요소입니다.
7. 마무리하며
전세사기는 점점 더 정교하고 교묘해지는 현상입니다.
가해자들은 당당하게 행동하면서도 피해자들은 전세사기를 예방하기 위해 사전에 조심해야 하는 현실이 씁쓸하기도 합니다.
하지만 어떤 상황에서도 분명한 것을 확인하는 것이 중요합니다.
오늘 소개한 전세계약 시 체크 사항을 참고하여 전세 계약을 진행하시고, 전세사기를 방지할 수 있기를 바랍니다.
절대로 경솔하지 않고 신중한 태도로 계약서와 관련 문서를 검토하고, 필요한 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.
불확실한 점이 있다면 공인중개사나 법률 전문가와 상담하여 안전한 거래를 이루어내길 바랍니다.
피해자로부터 방지자로 변화할 수 있는 최선의 방법은 사전에 조심하며 알차게 준비하는 것입니다.
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